Quand vous envisagez d’acheter un appartement ou une maison, vous ne pouvez pas baser votre budget simplement sur le coût du bien en lui-même. En effet, les frais de notaire sont systématiques et alourdissent plus ou moins la facture. Comment bien les calculer et quelles sont les méthodes efficaces pour les réduire ? Découvrez tous nos conseils pratiques dans cet article.
Plusieurs dépenses englobées dans les frais d’acquisition
En moyenne, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix de vente dans l’immobilier ancien. Ceux-ci ne concernent pas uniquement la rémunération du professionnel, puisqu’ils regroupent :
- Les droits de mutation : vous les versez au notaire, mais celui-ci les renvoie directement à l’administration fiscale. Leur taux est de 5,80 % dans la majorité des départements (sauf l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte qui pratiquent un taux à 5,09 %).
- La rémunération du notaire, également appelée « émoluments ». Son pourcentage varie en fonction du prix du bien : 3,945 % pour les biens jusqu’à 6 500 €, 1,627 % pour les biens entre 6 501 et 17 000 €, 1,085 % pour les biens entre 17 001 et 60 000 € et 0,814 % pour les biens au-dessus de 60 000 €.
- Les émoluments de formalités et de frais divers qui couvrent les différentes démarches effectuées par le notaire en vue de la transaction.
- La contribution de sécurité immobilière qui doit être payée à l’État au titre de l’enregistrement et de la publicité foncière. Elle respecte un taux de 0,10 %.
Finalement, dans ces 8 % de dépenses supplémentaires, tout l’argent ne va pas directement dans les poches du notaire, car celui-ci se charge d’en redistribuer une bonne partie aux administrations compétentes afin de payer les différents impôts dus. Et puisque cette fiscalité est moins lourde dans le domaine de l’immobilier neuf (les biens construits depuis moins de 5 ans), les acheteurs qui privilégient les immeubles fraîchement construits versent seulement 2 à 3 % de frais d’acquisition.
Comment estimer ses frais de notaire avant un achat ?
Puisqu’ils représentent une part non négligeable de la somme à dépenser pour effectuer un achat immobilier, les frais de notaire méritent naturellement d’être anticipés. Idéalement, nous vous recommandons de prendre le temps de bien les calculer avant de réaliser votre demande de prêt, pour que celui-ci les couvre de la manière la plus efficace possible.
Afin de vous aider plus facilement à effectuer ce calcul, il existe des outils en ligne pour calculer ses frais de notaire comme celui de l’ANIL (l’Agence nationale pour l’information sur le logement). Bien évidemment, il ne s’agit pas forcément d’une science exacte, mais cela peut malgré tout vous donner une idée assez précise de la somme que vous devrez débourser.
Vous avez besoin de seulement quelques informations pour réaliser cette estimation gratuite en ligne : préciser s’il s’agit d’un achat neuf ou ancien, le département dans lequel se place le bien ainsi que son prix de vente. Vous obtenez en quelques clics une idée du montant qui vous sera facturé par le notaire, regroupant à la fois les émoluments toutes taxes comprises, les droits et impôts ainsi que la somme qui vous sera demandée au titre des formalités et frais divers.
Par exemple, si vous achetez un logement ancien sur Paris à 175 000 €, vos frais de notaire sont estimés à 13 782 € : 2 196 € pour les émoluments du notaire, 10 337 € de droits et taxes et 1 250 € de frais divers.
2 conseils pour réduire ses frais de notaire
Beaucoup de personnes considèrent les frais de notaire comme une fatalité, un élément sur lequel il n’est pas possible d’intervenir. Dans les faits, 2 astuces permettent de les réduire en toute légalité.
1. Séparer le mobilier de l’immobilier
Vous pouvez déduire du prix de vente certains éléments de mobilier tels que l’électroménager, la cuisine équipée et même les éventuels meubles et autres lustres. N’hésitez pas à utiliser les différentes factures d’achat pour estimer le montant des meubles et accessoires, qui est déductible de la valeur du bien immobilier. Cela vous permet à nouveau de dépenser moins d’argent chez le notaire, en toute légalité.
2. Payer les frais de notaire sur le prix net vendeur, honoraires d’agence exclus
Afin de réduire le montant des frais de notaire si vous achetez par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier (c’est le cas pour environ 70% des transactions en France bien que la vente entre particuliers reste la solution la plus économique) : vous pouvez faire en sorte qu’ils s’appliquent sur le prix net vendeur, et non sur le tarif frais d’agence inclus. Cela permettra mathématiquement de les réduire, c’est simple et totalement légal.
Pour cela, il faut simplement que vous payiez séparément les honoraires de l’agence immobilière et le prix du bien. Demandez à ce que ce soit bien l’acheteur (et non le vendeur) qui règle les honoraires de l’agence et, au moment de signer le compromis chez le notaire, précisez bien que vous réglez séparément le bien et les frais d’agence. Cela ne changera rien pour le vendeur (qui touchera le même montant) et pour l’agence (qui aura la même commission). Mais cela vous permettra de diminuer la facture chez le notaire.
Les frais d’acquisition méritent une véritable anticipation, car ils représentent une part non négligeable du montant de votre projet. Comme vous l’avez compris, ceux-ci peuvent être réduits dans certains cas, à condition de faire quelques choix stratégiques : ne sous-estimez pas cette étape essentielle pour moins dépenser !