Le bail de location vide concerne un logement non meublé destiné à la résidence principale du locataire. Ce type de bail est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et se distingue des autres contrats de location, tels que les baux de location meublée, les baux commerciaux ou les baux professionnels.
Dans cet article approfondi, nous aborderons le contenu obligatoire et tous les aspects pertinents du bail de location vide, afin de vous donner une compréhension complète du sujet.
Les bases du bail de location vide
La durée du bail et le renouvellement
Le bail de location vide est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsqu’il s’agit d’un bailleur personne physique. Pour les personnes morales, la durée minimale est de 6 ans.
Le bail est renouvelable tacitement si aucune des parties ne manifeste son intention de mettre fin au contrat. Le locataire peut toutefois donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, qui peut être réduit à 1 mois dans certaines situations spécifiques (mutation professionnelle, perte d’emploi, etc.).
Le dépôt de garantie
Le propriétaire peut demander un dépôt de garantie au locataire lors de la signature du bail. Celui-ci ne doit pas excéder l’équivalent de 2 mois de loyer hors charges. Le dépôt de garantie a pour but de couvrir les éventuelles dégradations du logement et les impayés de loyer ou de charges.
Il doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues au propriétaire.
Les charges locatives
Le bail de location vide doit préciser la répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire. Les charges sont généralement réparties en fonction des services rendus et des équipements mis à disposition. Le locataire doit s’acquitter de ces charges en plus du loyer, selon la périodicité définie dans le contrat.
L’encadrement des loyers
Dans certaines zones tendues, les loyers peuvent être encadrés par la loi. Dans ce cas, le propriétaire ne peut pas fixer librement le montant du loyer, qui doit respecter un plafond déterminé par la préfecture.
Lors du renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si des travaux d’amélioration ont été réalisés.
La répartition des réparations entre le propriétaire et le locataire
Le propriétaire est tenu d’effectuer les réparations nécessaires pour assurer le bon état du logement, à l’exception de celles qui sont à la charge du locataire. Le locataire doit assumer les réparations locatives, qui correspondent aux travaux d’entretien courant et aux petites réparations.
Les obligations des parties
Les obligations du propriétaire
Le propriétaire a plusieurs obligations envers le locataire dans le cadre d’un bail de location vide :
- Fournir un logement décent et en bon état : le logement doit être en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité, disposer des équipements nécessaires pour une utilisation normale du logement et respecter les critères de performance énergétique.
- Effectuer les réparations nécessaires : le propriétaire doit entretenir le logement et réaliser les réparations nécessaires pour préserver son bon état, à l’exception des réparations locatives qui incombent au locataire.
- Fournir les diagnostics immobiliers obligatoires : lors de la signature du bail, le propriétaire doit remettre au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) ou l’état des risques et pollutions (ERP).
Les obligations du locataire
Le locataire a également des obligations envers le propriétaire dans le cadre d’un bail de location vide :
- Entretenir le logement : le locataire doit assurer l’entretien courant du logement et réaliser les petites réparations locatives.
- Signaler les dégradations : le locataire doit informer le propriétaire de toute dégradation constatée dans le logement, afin que celui-ci puisse effectuer les réparations nécessaires.
- Payer le loyer et les charges : le locataire doit s’acquitter du loyer et des charges locatives aux échéances prévues dans le contrat de bail.
- Souscrire à une assurance habitation : le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs, tels que les dégâts des eaux, les incendies ou les explosions.
- Respecter les règles de copropriété : si le logement fait partie d’une copropriété, le locataire doit se conformer au règlement de copropriété et respecter les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires.
Les spécificités du bail de location vide
Les clauses abusives
Certaines clauses insérées dans le bail de location vide peuvent être considérées comme abusives et donc non opposables au locataire.
Parmi les clauses abusives les plus courantes, on peut citer l’interdiction d’avoir des animaux de compagnie, la responsabilité du locataire pour les réparations qui incombent normalement au propriétaire, ou encore la demande d’un dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer hors charges.
La colocation
La colocation est une situation dans laquelle plusieurs personnes louent ensemble un même logement vide. Dans le cadre d’une colocation, le bail peut être conclu sous 2 formes :
- Un bail unique signé par tous les colocataires : dans ce cas, les colocataires sont solidaires et responsables conjointement du paiement du loyer et des charges, ainsi que de l’exécution des obligations locatives. Si l’un des colocataires ne respecte pas ses obligations, les autres colocataires peuvent être tenus de les assumer à sa place.
- Des baux individuels pour chaque colocataire : chaque colocataire signe un bail séparé avec le propriétaire pour sa part du logement. Les colocataires ne sont pas solidaires et ne sont responsables que de leur propre part du loyer et des charges.
Les cas particuliers
Les logements sociaux
Les logements sociaux sont soumis à des règles spécifiques en matière de bail de location vide. Les conditions d’accès, les plafonds de loyer et les modalités de renouvellement du bail peuvent différer de ceux des logements du secteur privé.
Les locations à titre gratuit
Dans certains cas, un logement vide peut être loué à titre gratuit. Le propriétaire ne peut pas exiger de loyer, mais le locataire reste tenu de respecter ses obligations locatives, notamment en matière d’entretien et de réparations.
Les résidences étudiantes
Les résidences étudiantes proposent généralement des logements meublés, mais il est possible de trouver des logements vides dans certaines résidences. Les conditions de location, les droits et obligations des parties, ainsi que les aides au logement peuvent varier en fonction de la nature du logement.
La rédaction et la signature du bail de location vide
Les mentions obligatoires
Le bail de location vide doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles :
- Les informations sur le logement : description détaillée du logement, surface habitable, adresse, étage, etc.
- Les informations sur le propriétaire et le locataire : noms, prénoms, adresses, et coordonnées des parties.
- La description des équipements et des parties communes : le bail doit préciser les équipements dont dispose le logement (chauffage, ventilation, etc.) et les parties communes accessibles au locataire.
Les annexes obligatoires
Le bail de location vide doit être accompagné de plusieurs annexes obligatoires, dont :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce document informe le locataire sur la consommation d’énergie du logement et son impact sur l’environnement.
- Le diagnostic des risques d’exposition au plomb (CREP) : ce diagnostic concerne les logements construits avant 1949 et vise à informer le locataire sur la présence éventuelle de plomb dans les peintures.
- L’état des risques et pollutions (ERP) : ce document informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, ou encore les pollutions des sols auxquels le logement est exposé.
- Le règlement de copropriété, le cas échéant : si le logement fait partie d’une copropriété, le règlement de copropriété doit être annexé au bail.
La fin du bail de location vide
Le congé donné par le locataire
Comme évoqué précédemment, le locataire peut mettre fin au bail de location vide à tout moment en respectant un préavis de 3 mois, qui peut être réduit à 1 mois dans certaines situations spécifiques.
Le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé.
Le congé donné par le propriétaire
Le propriétaire peut mettre fin au bail de location vide pour plusieurs motifs, notamment :
- La reprise du logement pour y habiter, pour y loger un proche ou pour le vendre.
- Le non-respect des obligations du locataire, comme le paiement du loyer et des charges, l’entretien du logement ou la souscription à une assurance habitation.
- La réalisation de travaux importants nécessitant la libération du logement.
Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois et notifier le congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Le dépôt de garantie
Les délais de restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de 2 mois après la remise des clés, déduction faite des sommes éventuellement dues au propriétaire.
Les retenues possibles sur le dépôt de garantie
Le propriétaire peut effectuer des retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradations du logement ou d’impayés de loyer ou de charges. Les retenues doivent être justifiées et proportionnées aux préjudices subis.
Les recours en cas de litige
Si le locataire conteste les retenues effectuées sur le dépôt de garantie, il peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) ou, en cas d’échec, le tribunal compétent.
Les aides au logement et les dispositifs d’accompagnement
Les aides au logement
L’aide personnalisée au logement (APL)
Cette aide financière est destinée aux locataires dont les ressources sont insuffisantes pour faire face au coût du logement. Elle est versée directement au propriétaire, qui déduit le montant de l’APL du loyer à payer.
L’allocation de logement familiale (ALF)
Cette aide est destinée aux locataires ayant des enfants ou des personnes à charge et répondant à certaines conditions de ressources.
L’allocation de logement sociale (ALS)
Cette aide est destinée aux locataires ne bénéficiant ni de l’APL ni de l’ALF et répondant à certaines conditions de ressources.
Les dispositifs d’accompagnement
La garantie Visale
Cette garantie gratuite couvre les impayés de loyer et de charges pour les locataires de moins de 30 ans ou les salariés du secteur privé de plus de 30 ans.
Le dispositif Loca-Pass
Ce dispositif propose une avance pour le dépôt de garantie et une garantie pour les impayés de loyer et de charges pour les salariés du secteur privé non agricole et les jeunes de moins de 30 ans en formation, études, stage ou apprentissage.
Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Ce dispositif d’aide sociale peut accorder des aides financières aux locataires en difficulté pour assurer le paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
L’accompagnement social lié au logement (ASLL)
Ce dispositif propose un accompagnement personnalisé aux locataires rencontrant des difficultés sociales ou financières pour les aider à accéder ou à se maintenir dans un logement.
Conclusion
Comme vous le remarquez, le bail de location vide est un contrat relativement complexe qui nécessite une compréhension approfondie des droits et obligations des parties, des clauses spécifiques, des aides au logement et des dispositifs d’accompagnement. En se renseignant sur ces aspects et en suivant les conseils prodigués, les propriétaires et les locataires peuvent s’assurer d’une relation locative sereine et équilibrée.
En cas de litige, il est important de privilégier dans un premier temps la médiation et la conciliation à l’amiable, avant de recourir à des actions judiciaires.